Kiedy 10 lat temu powstał Zakład Budżetowy Gdański Zarząd Nieruchomości Komunalnych mieliśmy dokładnie te same problemy co wszystkie miasta w postkomunistycznej części Europy. Zdegradowane technicznie budynki komunalne, ogromna ilość mieszkań komunalnych o fatalnym standardzie oraz ogromny głód mieszkań i brak nowych inwestycji. Z tymi problemami borykamy się również dziś, a będzie to trwać jeszcze długie dekady, choć skala jest już zdecydowanie mniejsza i z roku na rok maleje.

Podobnie jak w innych miastach w Polsce, zasób nieruchomości komunalnych miał ogromne zadłużenie, również wobec wspólnot mieszkaniowych a nieustanna potrzeba dotowania z budżetu miejskiego, pomagała wyrównywać jedynie najpilniejsze potrzeby. Ten problem udało się już wyprowadzić na prostą. Wymagało to jednak podjęcia wielu trudnych decyzji, ale dziś wiele polskich miast uznaje politykę Gdańska za wzorcową i godną naśladowania.

1 stycznia 2003 powstała nowa jednostka GZNK działający jako zakład budżetowy, podzielony na 7 obszarów działania, które obsługują Biura Obsługi Mieszkańców tzw. BOM. Celem powołania tej jednostki jest samo bilansowanie swojej działalności a nie działalność zarobkowa nastawiona na zysk, przy realizacji jej podstawowego zadania jakim jest gospodarka mieszkaniami komunalnymi.
W 2003 GZNK startowało z poziomu niemalże 63 mln zł zadłużenia. Trzy lata później, w roku 2010 zadłużenie wyniosło 0 zł. Przez 7 lat wysiłek GZNK skoncentrowany był głównie na naprawie katastrofalnej sytuacji finansowej. Jeszcze w 2009 r. GZNK był dłużnikiem wspólnot mieszkaniowych na kwotę 6 mln zł. Dziś, wszystkie zobowiązania regulowane są na bieżąco, co znacząco poprawiło również funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, w których Miasto ma udziały w postaci lokali.
Fatalna sytuacja finansowa GZNK wynikała przede wszystkim z niepłacenia przez najemców czynszu. Sytuacja z roku na rok poprawia się, ale daleko nam do stanu zadowolenia. Liczba mieszkań, które są zadłużone powyżej kilku miesięcy spada od prawie 13 tys. w 2011 r. do ok. 10 tys. w roku 2013. Ilość dłużników nadal jest jednak wysoka i stanowi największe obciążenie budżetu GZNK.


W roku 2014 prawie 80 mln planowanych wpływów stanowiły czynsze z mieszkań, ale z tego aż 27 mln to z wpływy z odszkodowań z tytułu utraty prawa do zajmowanego mieszkania. Koszty zarządzania nieruchomościami są nieustannie racjonalizowane. Dotyczy to również kosztów osobowych, które obecnie stanowią mniej niż 10 % całego budżetu GZNK. Jest to spowodowane tym, że stosowanie do zmiany zadań GZNK, zmniejszana jest ilość pracowników odpowiedzialnych za gospodarkę zasobami komunalnymi.
Mieszkanie komunalne jest formą pomocy od Miasta dla tych, którzy tej pomocy najbardziej potrzebują, a kwestie ich przyznawania regulują uchwały Rady Miasta. Problemy, przed którymi nadal stoimy to zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dla najbardziej potrzebujących jak również kwestia zadłużenia lokali, zwłaszcza mieszkaniowych. Nie wszyscy użytkownicy mieszkań komunalnych płacą swoje zobowiązania terminowo jak również sporo jest takich, którzy w ogóle nie płacą. Przyczyny takich zachowań są różne i często złożone, z czego zdaję sobie sprawę. Część z tego stanowią przypadki losowe, w których pomoc mieszkaniowa Miasta jest niezbędna, ale jest i taka część najemców, których ciężko przekonać, że płacenie rachunków powinno mieć priorytet przed niektórymi, innymi wydatkami, np. na używki.


W latach 2005-2013, uzyskano 15.000 orzeczeń sądowych o zapłatę lub o eksmisję, z czego na realizację oczekuje 2.500 wyroków eksmisyjnych. Należy niestety przyznać, że możliwości Miasta w zakresie egzekucji są mocno ograniczone, a decyzję co do tego czy i w jakiej formie można procedować egzekwowanie zadłużenia lub eksmitować, podejmują sądy.

Około 35 % najemców nie płaci czynszów regularnie, ale ich zadłużenie mieści się w terminie do 6 miesięcy. Można to uznać za stan pod kontrolą, który może wynikać z okresowych kłopotów zdrowotnych czy problemach z sezonowością pracy. Niestety, spora grupa, bo ponad 18 % najemców, nie płaci czynszu od 2 lat lub dłużej. Na koniec 2013 r. najemcy winni byli GZNK, czyli nam wszystkim ogromną kwotę, 140 mln zł oraz dodatkowo 48 mln zł odsetek. Chociaż liczba zadłużonych lokali spadła o 2 tysiące, to nadal takich lokali jest prawie 11 000, co stanowią trudno rozwiązywalny problem finansowy.

Dla dłużników wdrożono takie narzędzia pomocy jak zamiana mieszkań w zamian za spłatę zadłużenia oraz możliwość odpracowywania zadłużenia w przestrzeni publicznej miasta. Pomimo konkurencyjnej stawki 10 zł za godzinę, w roku 2013 średnio miesięcznie tylko 145 dłużników korzystało z tej formy zmniejszania swoich zaległości wobec Miasta.

Według stanu na grudzień 2013 mamy ponad 18 tys. najemców mieszkań komunalnych, z czego ponad 2,5 tys. korzysta z dodatków mieszkaniowych, a ponad 3,6 tys. korzysta ze zniżki, ze względu na niskie dochody, natomiast ponad 2,2 tys. najemców korzysta z obu instrumentów pomocy jednocześnie.

GZNK administruje również ponad 1,7 tys. lokalami użytkowymi. Czynsze za lokale użytkowe są ustalane w ramach przetargów i są coraz niższe. Jednocześnie, Miasto wspiera organizacje pozarządowe udostępniając im lokale użytkowe po minimalnej, możliwej stawce czynszowej lub czasowo nawet bez opłat czynszowych. Warto również zwrócić uwagę, że wpływy z czynszu za lokale użytkowe, pozwalają pokryć straty z tytułu zaległości czynszowych w lokalach mieszkalnych. Można więc pokusić się o twierdzenie, że dzięki przedsiębiorcom wynajmującym od miasta lokale użytkowe, bilansuje się budżet całego GZNK.

Dostrzegalnym problemem są potrzeby remontowe, które jak wiemy zaspokajane są w stopniu niewystarczającym. W tym roku GZNK wyda na remonty własne ok. 14 mln złotych oraz dodatkowe 14 mln zł na remonty wspólnot mieszkaniowych. Zwiększy się również do 360 liczba lokali niezamieszkałych, które zostaną wyremontowane i zaspokoją potrzeby mieszkaniowe gdańszczan. Warto dodać, że część budynków w zarządzie GZNK to obiekty zabytkowe. Kwoty niezbędne do wyremontowania całej substancji zabytkowej są nieosiągalne dla budżetu, ale rokrocznie znaczne środki przeznaczane są na taki cel. Realizuje się z nich np. remonty zabytkowych przedproży czy wymianę okien itd.

Chociaż zmniejsza się ilość lokali komunalnych we wspólnotach mieszkaniowych w wyniku odsprzedawania lokali z bonifikatą 90-procentową na rzecz ich najemców, to jednak co roku Miasto dopłaca do wspólnotowych funduszy remontowych kilkanaście milionów złotych. Wkład budżetu Gminy w remonty dokonywane przez wspólnoty stale rośnie, m.in. z powodu kredytów, które wspólnoty zaciągają aby dokonać remontów, a których koszty solidarnie wraz z właścicielami mieszkań ponosi budżet. Co roku kilkadziesiąt wspólnot staje się w 100% prywatnych co jest korzystnym zjawiskiem, które wspieramy.

Dzięki naszemu wsparciu, wzrasta ilość podwórek wykupionych przez wspólnoty mieszkaniowe, co jest zjawiskiem korzystnym dla wszystkich. Podwórka pozyskują swoich rzeczywistych gospodarzy, gdyż wspólnoty poczuwają się do opieki na własnym mieniem. Miasto nie jest w stanie w sposób wystarczający zapewnić należytego stanu podwórek, które posiada, a z których faktycznie nie korzysta. Jeszcze 4 lata temu transakcje sprzedaży dotyczyły tylko 12 podwórek, ale już w zeszłym roku aż 133. Mam więc nadzieję, że tendencja wzrostowa utrzyma się tak jak ma to miejsce w przypadku podwórek dzierżawionych przez wspólnoty od Miasta.
GZNK jest również administratorem gminnych budynków publicznych, dbając o ich potrzeby remontowe. Poza nieruchomościami gruntowymi jest to 40 obiektów, w tym np. historyczna już Hala Olivia.

Około 1600 mieszkań komunalnych ogrzewana jest piecami węglowymi i dlatego już w roku 2014 zostaną wyposażone w czujniki dwutlenku węgla w ramach przeglądów kominiarskich.

Największe wyzwania jakie stoją przed nami na kolejne lata to:
– zwiększenie puli remontów budynków komunalnych i mieszkań,
– zmniejszenie skali zadłużenia oraz ilości dłużników długotrwale niepłacących za czynsz,
– ułatwienia w poszukiwaniu i wynajmie lokali użytkowych,
– dalsze popularyzowanie i ułatwianie możliwości odpracowywania czynszu osobom zadłużonym,
– wymiana lokali na mniejsze,
– zmniejszenie kolejki oczekujących na mieszkania komunalne,
– popularyzacja przejmowania podwórek w ręce wspólnot.

Nie są to łatwe zadania, gdyż wymagają przede wszystkim kapitału, w tym również społecznego. Udało się nam jednak osiągnąć stabilność finansową systemu, mimo trudnych decyzji, które trzeba było podejmować. Jestem więc przekonany, że uda się nam osiągnąć kolejne ambitne cele, które określa wieloletnim program gospodarowania zasobem mieszkaniowym Miasta na lata 2014-2018.

Powyższe dane dostępne są w formie prezentacji

Komentarze