Przygotowujemy się do dużych zmian w zakresie gospodarki miejskimi zasobami mieszkalnymi. Oczywiście jak można się spodziewać narasta wokół tego wiele kontrowersji, jednak jestem przekonany, że musimy podjąć działania umożliwiające zmianę obecnej sytuacji.

Już wkrótce ruszy akcja informacyjna, uruchomienie punktów konsultacyjnych, co ma pomóc w dostarczeniu każdej zainteresowanej osobie pełnej i rzetelnej informacji oraz umożliwić pomoc tym, którzy tego potrzebują. Reforma stanu obecnego jest konieczna i jestem przekonany że zostanie ona przyjęta pozytywnie przez większość gdańszczan. Dla osób, dla których wprowadzane zmiany mogą wydać się radykalne, wprowadzamy zaś szeroko zakrojony Miejski Program Profilaktyczno-Osłonowy, o którym piszę niżej.

Jaką sytuację mamy dziś? Na niemalże 200 tys. mieszkań w Gdańsku 23 tysiące to mieszkania komunalne. Spośród tych lokali ok. 1900 jest w złym stanie technicznym. Aż 627 to lokale nie nadające się do remontu, w budynkach przeznaczonych do rozbiórki. Ponieważ to miasto jest ich właścicielem – na nas spada troska o ich remonty. Właściwie od zawsze funduszy na remonty jest za mało.

I nie ma się co dziwić, skoro obecny czynsz w lokalach komunalnych wynosi dziś średnio ok. 5 zł / m2. Natomiast, by starczyło pieniędzy na bieżące utrzymanie budynków miejskich stawka ta musiałaby wynosić ok. 15-16 złotych. Pamiętajmy bowiem, że gospodarka komunalna to obieg zamknięty – wydać można tyle, ile ma się wpływów. Podobna jest sytuacja w całym kraju. Na zmianę tego trwającego latami patologiczne status quo nie zdecydowało się żadne polskie miasto. Jedynym wyjątkiem jest Białystok, który miał nota bene bardzo podobną do naszej strukturę własnościową lokali, i podobną reformę wprowadził w 2009 r. Uważam, że rządzenie polega na tym, aby zmieniać rzeczywistość tam, gdzie ona tego wymaga, a nie poprzestawać na administracji i wprowadzeniu kosmetycznych zmian.

Do tego dochodzi ogromna skala dewastowania mienia komunalnego przez część jego użytkowników. Sytuacja jest wciąż zła i jak dotąd nie było sposobów na jej radykalną poprawę.

Prawo pozwala orzekać w szczególnych przypadkach eksmisję najemców, ale jednocześnie nakazuje nam, czyli gminie, zabezpieczyć lokale socjalne. Takie lokale musimy zabezpieczać również wobec tych, którzy nie płacą czynszów np. spółdzielni mieszkaniowej i są eksmitowani z lokali do miasta nie należących. Na dziś aż 1738 lokali komunalnych zajętych jest przez lokatorów z sądowym nakazem eksmisji, w tym 938 rodzin posiada uprawnienia do lokalu socjalnego. Jak widać po liczbach, skala problemu jest ogromna. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że za każdą sprawą kryją się inne okoliczności, często skomplikowane przypadki, a sprawy poszczególnych najemców są bardzo różne. Jedni po prostu z założenia czynszu nie płacą, choć ich na to stać. Inni rzeczywiście wpadli w tak duże kłopoty, często wypadki losowe, że nie radzą sobie w codziennej rzeczywistości i powinni otrzymać pomoc. To też z tego powodu w tym roku podnieśliśmy stawkę za odpracowywanie swoich długów przy pracach miejskich porządkowych oraz biurowych – z 5 do 10 zł. Od stycznia br. z możliwości tej korzysta codziennie grupa ok. 60-70 osób. W sumie udało się im już odpracować ponad 25 tys. zł.

Ustawa nakłada również na Miasto obowiązek zapewnienia lokali socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych na realizację 259 eksmisji z zasobów zewnętrznych. Chodzi o tych, którzy eksmitowani są z budynków np. spółdzielni mieszkaniowych, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, czy z budynków prywatnych. W tym przypadku, zgodnie z przepisami, miasto zobowiązane jest do zapłaty odszkodowania na rzecz właścicieli tych zasobów. Szacujemy, że wysokość odszkodowania wyniosłaby ok. 8,5 mln złotych, które Miasto musiałoby wypłacić 45 osobom prawnym i 92 osobom fizycznym, gdyby odmawiało przyznawania lokali zastępczych.

Według naszych szacunków, koszty wszystkich niezbędnych remontów w zasobach komunalnym wynoszą 635 mln zł. Aż tyle potrzebowaliśmy środków, żeby w krótkim czasie wyremontować w Gdańsku to co jest aktualnie potrzebne i niezbędne w budynkach komunalnych. To astronomiczna wręcz kwota, którą musimy wygospodarować. Jednocześnie każdy kto ma nawet pobieżną orientację w budżecie miasta wie, że to przekracza wielokrotnie możliwości naszej gminy. Oczywiście podobne problemy mają wszystkie polskie gminy, jednak my próbujemy coś z tym zrobić.

Aby uzmysłowić mieszkańcom skalę problemów, nie sposób nie odnieść się do zaległości czynszowych. Zadłużenie najemców z tytułu niezapłaconych czynszów wynosi obecnie 109,5 mln zł. Czynszu nie płaci ok. 13,2 tys. najemców, z czego 6,8 tys. najemców płaci z opóźnieniem, zaś 6,4 tys. użytkowników ma zadłużenie większe niż 3 miesiące.

Rekordzista jest dłużny miastu 138,5 tys. zł, z czego 23,6 tys. zł stanowią odsetki.

Jedna piąta lokatorów mieszkań komunalnych zajmuje obecnie lokale o powierzchni przekraczającej normy, o których mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych. Zajmują więc powierzchnię większą niż by to wynikało z faktu, że lokal gminny przysługuje tym, którzy tego naprawdę potrzebują. Uważam, że osoby zajmujące dużo większy lokal, niż to by wynikało z potrzeb osób zamieszkujących, muszą zdawać sobie sprawę, że powinny też ponosić większe koszta. Tym bardziej, że od lat istnieją możliwości zamiany ich na mniejsze, a pozyskane lokale mogłyby służyć tym, którzy czekają w kolejce, a kolejka ta jest długa. Obecnie to 4061 wniosków. Z tego 1 609 wniosków to oczekiwanie na lokale TBS, 667 na lokale komunalne i 1 785 na lokale socjalne.

Kontekst, którego nie można w tym wszystkim pominąć jest taki, że obecnie średnie stawki wynajmu mieszkań w Gdańsku na zasadach wolnorynkowych wynoszą 33 zł/m2. Tyle mniej więcej płacą osoby, które wynajmują mieszkania na wolnym rynku. Szacuje się, że prywatny rynek najmu w naszym mieście to min. 3 000 mieszkań (wg danych sporządzonych na podstawie ofert złożonych w Biurach Pośrednictwa, zamieszczonych na stronie internetowej). W spółdzielniach mieszkaniowych stawki najmu kształtują się na poziomie od 5,25 zł/m2 – 12,30 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu.

Mijają 4 lata od ostatniej podwyżki czynszów w mieszkaniach komunalnych, która miała miejsce w 2007 roku. O ile wzrosły w tym czasie wszystkie koszty i ile z tego zjadł czynnik inflacyjny nie muszę tłumaczyć. Wiemy, że zmiany w czynszach o wysokość inflacji nie dadzą nam możliwości radykalnej poprawy stanu technicznego zasobów komunalnych. Dlatego przygotowywaliśmy kompletną zmianę polityki ustalania czynszów i przyznawania zniżek tak, żeby dostawali je ci, którzy tego rzeczywiście potrzebują.

W międzyczasie (w latach 2007 – 2010) Miasto Gdańsk, pozyskało w różny sposób do zasobu komunalnego ponad 2 500 mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego jak też z rynku wtórnego, w tym w minionym roku 2010 pozyskaliśmy 496 mieszkania. Do roku 2013, tj. w latach 2012 i 2013 planowane jest pozyskanie kolejnych ok. 600 mieszkań, w tym w roku obecnym 2011 planujemy pozyskać 576 mieszkań.

Realizując powyższe zamierzenia Gmina Miasta Gdańska złożyła w 2010r. wniosek o udzielenie finansowego wsparcia na tworzenie lokali socjalnych i uzyskanie dotacji z Funduszu Dopłat w kwocie 2 mln zł., co pozwoli na nabycie kolejnym mieszkań.

Miejski Program Profilaktyczno – Osłonowy

Założenia programu

Wdrażając nową politykę mieszkaniową, nie możemy zapomnieć, że jest wiele osób, które nie będą w stanie regulować należności z tytułu opłat czynszowych. Dlatego wprowadzamy „Miejski Program Profilaktyczno – Osłonowy”, którego realizacja ma na celu zwiększenie poczucia bezpieczeństwa utrzymania w miejscu zamieszkania, wypracowanie nawyku regulowania należności mieszkaniowych, wzrost zainteresowania zamianą mieszkań, a także zwiększenie płynności finansowej administratorów zasobu komunalnego.

Program realizować będą:

  • Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej w Gdańsku,
  • Wydział Gospodarki Komunalnej UM,
  • Gdański Zarząd Nieruchomości Komunalnych,
  • Powiatowy Urząd Pracy,
  • Organizacje pozarządowe uczestniczące w realizacji zatrudnienia wspieranego.

Adresaci programu

Program adresowany będzie do osób i rodzin, które są lub mogą być zagrożone utratą mieszkania w związku z powstaniem zaległości czynszowych. Udział w „Miejskim Programie Profilaktyczno – Osłonowym” będzie dobrowolny, a podstawowym warunkiem uczestniczenia w nim będzie zawarcie kontraktu określającego sposób współdziałania między osobą/rodziną, a instytucjami realizującymi Program. Kontrakt będzie określał m. in. formy zatrudnienia wspomaganego, formy aktywizacji społeczno – zawodowej, ewentualną wysokość pomocy materialnej (np. w formie zasiłku celowego), czas trwania kontraktu, zasady opłacania przez uczestnika programu bieżącego czynszu i innych opłat za korzystanie z lokalu oraz zasady spłaty odsetek za zwłokę w opłatach czynszowych.

Działania podejmowane w ramach programu

Uczestnicy programu będą mogli skorzystać z poradnictwa prawnego i psychologicznego, wsparcia asystenta rodziny, a także uzyskać pomoc w uregulowaniu stanu prawnego lokalu. Ważnym elementem programu będzie zatrudnienie wspomagane, które pozwoli umożliwić spłatę zaległego czynszu. Zatrudnienie będzie realizowane w formie:

  • prac społecznie – użytecznych,
  • świadczenia prac na rzecz Miasta, z którego dochód będzie przekazywany na pokrycie zaległości czynszowych (np. odśnieżanie, prace porządkowe, remontowe itp.),
  • robót publicznych oraz prac interwencyjnych,
  • prac w ramach spółdzielni socjalnej, w tym osiedlowych spółdzielni socjalnych, dla których inkubatorem będzie Gdańska Spółdzielnia Socjalna.

Planowana jest również pomoc finansowa i oddłużeniowa (np. umorzenie części zaległości, rozłożenie spłaty zaległości na raty, umorzenie odsetek).

Wdrożenie „Miejskiego Programu Profilaktyczno – Osłonowego” poprzedzi badanie socjologicznie, którym objętych zostanie ok. 1500 najemców zasobu mieszkaniowego Miasta. Pilotażowe badanie (obejmujące 50 osób) zostanie przeprowadzone już w dniach 24 – 25 marca, natomiast drugi etap zostanie zrealizowany w połowie kwietnia. Ankieterzy zapytają respondentów m. in. o strukturę gospodarstwa domowego, sytuację materialną i zdrowotną, stałe miesięczne wydatki, a także chęć skorzystania z form pomocy, mających na celu rozwiązanie zaistniałego problemu.

Badanie ma na celu diagnozę potrzeb najemców, określenie przyczyn trudności w bieżącym regulowaniu należności, a w konsekwencji właściwe ukierunkowanie form pomocy.

O szczegółach reformy zasad polityki czynszowej miasta opowiem w kolejnych wpisach na moim blogu. 

Komentarze